宮崎税務会計事務所
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配偶者の自宅贈与は２１１０万円まで無税になる
永年の感謝を込めて贈りましょう
夫婦間での財産贈与は、配偶者の老後の生活保障としておこなわれることが多いため、税制面から配偶者に対して２１１０万円までを無税で贈与することができる優遇処置があります。内訳は、通常の贈与の基礎控除額１１０万円と配偶者控除の２０００万円の合計額です。これは、苦節２０年の花束よりも喜ばれること請け合いです。ただし、３つの条件があります。
”贈るべき 家なきあるじ 読み飛ばし” (やどかり夫婦)
条件の１つ目は、婚姻期間が20年以上の配偶者が対象です。婚姻期間は、役所に婚姻届が受理されてから期間計算を始めますので、贈与するときが、２０年以上でなければいけません。この優遇策は生涯に一度しか適用できませんので、今年１２００万円で３年後に９００万円というような利用はできません。
条件の２つ目は、贈与の対象になるのは、日本国内の居住用不動産（マイホーム）、またはマイホームを購入する資金に限定されます。マイホームであれば、土地、建物が対象になります。贈与は土地のみ建物のみのほかに、贈与金額に応じて土地と建物の共有持分による組み合わせもよく利用される方法です。
条件の３つ目は、マイホームを贈与された配偶者は、翌年の３月１５日までに居住しなければなりませんし、かつその後も引き続き居住し続ける見込みであること。資金による贈与は、住宅の建築や購入が必要のための日数を計算に入れて贈与の時期を計画しなければなりません。
贈与の金額は、現金贈与はその額を、建物は固定資産税評価額を使用しますが、土地の評価は、相続税評価額としての金額であり、固定資産税の評価額や公示地価、不動産屋の相場とは違いますので専門家にご相談ください。
１.相続税対策として利用できます。
相続税が心配になる年頃の方は、この方法は節税になりますのでご検討ください。通常、相続開始の３年前の贈与財産は相続税に取り込まれてしまうので贈与の意味をなしませんが、配偶者への贈与は、相続開始前３年内であっても相続税の計算に取り込まれません。
２.マイホームの売却時に威力を発揮する。
マイホームも子供が育ちあがり、住環境も変わりますと売却することもあるでしょう。マイホームの売却で譲渡利益が生じた場合は、居住用財産の売却益から３０００万円を控除して譲渡所得税額の計算がされます。マイホームを夫婦で共有していた場合には夫婦合わせて６０００万円の控除が可能になります。土地だけを妻に贈与すると、建物を持つ夫は３０００万円の控除を受けられますが、妻は３０００万円控除を受けられません。マイホームの３０００万円の特別控除は、建物売却益に対する控除ですから、贈与時には土地だけではなく建物も共有として加えるようにしてください。
３.不動産取得税の節税をする方法
土地や建物を贈与すると、後日に都税事務所から不動産取得税の納付通知があります。
不動産取得税は、原則として固定資産税評価額の４%ですが、住宅については、軽減規定により３%となります。土地だけの贈与の場合は不動産取得税の軽減規定は利用できませんが、土地と建物を同時に贈与すると軽減規定が適用になり税率ばかりでなく税額計算時の控除額が拡大して節税効果は上がります。
４.住宅ローンについては注意
住宅ローンの残債があり、住宅ローンの契約事項に「銀行の承諾なしには所有者を変えられない」旨の条項がある場合は、連帯保証人を要請されることがありますので銀行に相談してください。マイホームを取得したときに設定した抵当権は、ローンが完済できないと実行され、受贈者はその所有権を失うことになりますからローンの完済見込みと合わせてご注意ください。
４.破産に備えての避難所になる
現在は、順調な事業でも事業リスクを負う経営者は、万一のために配偶者に贈与をお進めします。妻名義の無担保のマイホームは、破産した時の避難所となります。
”わが家も 夫婦模様も 補修時期 ” (熟年夫婦)